土地売却時にかかる「譲渡所得」課税とは

土地売却にかかる税金のイメージイラスト
土地の売却によって利益が出ると、給与所得や事業所得と同様に「所得税」や「住民税」が課税されます。では、どういう場合にどのくらいの税金を支払うのでしょうか。具体的な内容を知ることで節税につながることもありますから、基礎的な部分は理解しておきましょう。

「譲渡所得」とは

不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言います。所得ですから、会社員の給与所得や自営業者の事業所得と同じく所得税や住民税の課税対象になります。ただし、「売却によって得た金額」がそのまま譲渡所得になるわけではありません。譲渡所得はあくまでも「利益」ですから、売却で得た金額からかかった諸費用を差し引いた部分が対象となります。具体的には、以下のような計算で求められます。

 

・譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

 

「取得費」とは購入時にかかった費用、「譲渡費用」とは売却時にかかった費用のことです。では、この二つの費用についてもう少し詳しく見ていきましょう。

 

【取得費】

土地自体の購入費用、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税、測量費、造成費などを合算した金額。ただし取得費が不明の場合は、売却金額の5%を取得費とすることができる。

 

【譲渡費用】

仲介手数料、建物の取り壊し費用、印紙税、など、売るために直接かかった費用。

 

このように譲渡所得の計算では、「土地を手に入れたとき」と「手放すとき」にかかった費用を、売却金額から差し引くことができます。ただし、購入費用を明示することが困難な場合があります。例えば、何十年も前に買ったときの費用を証明する領収書などが残っていない、または、先祖から受け継いだ土地で、元々いくらで買ったのかわからないといったケースなどです。こういったときに、前述のように売却金額の5%を取得費として算定するのです。

譲渡所得に対する税率

土地売却にかかる税率を電卓で計算するイメージイラスト

では、譲渡所得が発生した場合の課税について見ていきます。冒頭でも述べた通り、譲渡所得は所得税や住民税の課税対象です。ただし、給与所得や事業所得とは異なり「分離課税」が適用されます。分離課税とは、他の所得と切り離して計算・課税されることです。

 

また、土地を所有していた期間によって税率が変わります。具体的には「5年」を境目として「長期譲渡所得」になるか「短期譲渡所得」になるかが分かれ、以下のような税率になります。

 

【長期譲渡所得】

土地を所有してから売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得になります。

 

所得税…譲渡所得金額×税率15%

住民税…譲渡所得金額×税率5%

復興特別所得税(※)…所得税額(譲渡所得金額×税率15%)×税率2.1%

 

【短期譲渡所得】

土地を所有してから売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下の場合、長期譲渡所得になります。

 

所得税…譲渡所得金額×税率30%

住民税…譲渡所得金額×税率9%

復興特別所得税(※)…所得税額(譲渡所得金額×税率30%)×税率2.1%

 

※2037年分まで、所得税と合算して課税。

 

これを見てわかる通り、所有期間が5年以下と5年超では税率が大きく変わります。例えば譲渡所得が2,000万円のケースでは、5年超で売却した場合の譲渡所得課税の合計税額は「406万3,000円」、5年以内に売却したときは「792万6,000円」です。実に2倍近い差が発生するわけです。土地売却時の譲渡所得に対する税金は、「手に入れてから5年以内か5年超か」で大きな差が生まれることを覚えておきましょう。

売却時は節税を意識しよう

このように土地売却時の譲渡所得にかかる税金は、「取得費」「譲渡費用」「所有期間」により大きく違ってきます。一般的に中古の建物は、購入時よりも売却時の価格が低いために譲渡所得が発生せず、所得税や住民税が課されないケースが多いです。ただし、土地は時間の経過とともに周辺環境が変化し、価値が上昇することも珍しくありませんので、まず譲渡所得が発生するかどうかを意識しましょう。

 

ただ、相続した土地については、相続によって取得(所有を開始)した日が所有期間の起算日にはなりません。被相続人が土地を購入した日がそのまま相続人に引き継がれます。従って、相続後すぐに土地を売却した場合でも、被相続人が所有を開始してから5年超が経過していれば、売却益が出たとしても長期譲渡所得として適用されます。

 

相続税の申告期限から3年以内(相続が発生した日から3年10カ月以内)に土地を売却すれば、取得費・譲渡費用と合わせて相続税も売却価格から差し引くことができます。これは、購入した当時は安かった土地が周辺環境の変化により高騰した場合など、税負担を抑えられる特例措置です。

 

このように、税負担を抑えるための手立てや制度は、時限措置的なものも含めてさまざまあるので、土地以外の売却時にも必ず確認しましょう。

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